一線城市的銷售回暖可能只是曇花一現。據鏈家二手房實時交易監測數據，4月份一線城市成交出現20%~30%的環比下降。出現這種階段性復蘇，主要原因是這一輪地產周期積壓的剛需、改善類需求，在預感到調控政策有可能放松、房價可能開始上漲的情況下，搶先釋放購房需求。

但在“房住不炒”大背景沒有改變的情況下，政策面、資金面都難以出現根本性的扭轉，僅靠少量符合限購要求的剛需、改善需求支撐，銷量無法持續提升。

我們整理了2025年至今的全國住房銷售情況，對每年“五一”期間的銷售情況進行了對比，整體來看，2020-2025年，一線城市觀望情緒明顯，二線以下城市火爆搶房；而2018-2025年，各線城市銷量都在下滑，且降幅有擴大趨勢，其中二線以下城市跌幅最大。

不過雖然銷量下滑，但各地的房價仍然堅挺。比如今年初的樓市“小陽春”，一線城市房價小幅上漲，準一線及二線城市房價漲幅擴大，三四線城市房價漲幅略有收窄，整體上都保持了上漲態勢。

“量跌”并沒有帶來“價跌”。這種現象說明了什么呢？

理解這種現象我們需要明白中國土地供應模式、房價預期和經濟結構之間的關系。中國土地供應模式師承自香港：政府獨家供地，可以決定供地的位置、數量、節奏，通過土地出讓金（俗稱“賣地”）提供資金進行城市化建設。在快速城市化階段，很容易通過控制供地數量造成“供不應求”的狀況，在籌集大量資金的同時，也使老百姓形成了房價只漲不跌的印象。

但是“土地財政”有很大的副作用。既扭曲了地方政府的收支結構，還存在道德風險，更重要的是大幅透支了居民的消費能力，使得中國經濟轉型升級面臨國內購買力不足的困境。

因此2016年底中央提出“房住不炒”以來，政策逐漸完善，目標就是要遏制房價上漲，抑制投機。

不過調控力度也不能太大。否則一旦房價大幅下跌，銀行將出現大面積壞賬，直接引發金融危機、經濟危機甚至是社會危機。因此只能以拖待變，以時間換空間。所以調控的空間其實并不大，需要決策層小心翼翼地微調。

而老百姓的心態存在慣性，雖然近年來房價漲幅已經得到了有效控制，但“只漲不跌”的預期還沒有徹底改變，稍有風吹草動，立刻如驚弓之鳥惶惶不可終日，生怕房價又要漲，想著還是早日“上車”為妙。這是雖然銷量下滑，但房價仍然堅挺的根本原因。

至此我們已經可以得出結論：未來房價的走勢，基本取決于中央和各地政府能否扛得住房產調控對宏觀經濟和地方財政的壓力。簡而言之，政策導向決定房價走向。

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